近日當(dāng)事人咨詢，兩個(gè)月前其代母售房，對(duì)方交了三萬元定金，約定60日內(nèi)過戶時(shí)一次性付清房款，如違約要支付房屋總價(jià)20%的違約金。因母病重，一直未能履行過戶義務(wù)，現(xiàn)母病危，如病逝，其他繼承人不愿意再出售房屋，法律上是如何規(guī)定的？

這個(gè)問題涉及合同法、物權(quán)法與繼承法的相關(guān)規(guī)定，有的觀點(diǎn)認(rèn)為：

1、根據(jù)物權(quán)法定原則，房屋未過戶之前，買房人享有的只是債權(quán)，因此房屋屬于遺產(chǎn)，繼承人可以獲得房屋所有權(quán)。

2、根據(jù)合同相對(duì)原則，繼承人取得房屋所有權(quán)后與買房人之間沒有合意，有權(quán)決定是否繼續(xù)出售房屋。

3、根據(jù)繼承法第33條規(guī)定：繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)，繳納稅款和清償債務(wù)以他的遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限。所以，繼承人應(yīng)當(dāng)返還買房人的定金及購(gòu)房款。

筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)對(duì)繼承法第33條規(guī)定的理解有失偏頗，并且已有判例從保護(hù)債權(quán)人的角度，支持買房人的訴請(qǐng)，繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行死者生前訂立的房屋買賣合同，包括履行房屋過戶義務(wù)。

首先，我們要理解什么是債務(wù)。所謂債務(wù)是指特定人（債務(wù)人）對(duì)其他特定人（債權(quán)人）為特定行為的義務(wù)。債之關(guān)系無論是基于當(dāng)事人的意思而發(fā)生還是由法律規(guī)定而產(chǎn)生，均使債務(wù)人負(fù)擔(dān)給付的義務(wù)。

其次，我們要理解什么是清償。清償是指按債的約定實(shí)現(xiàn)債的目的的行為。清償與履行的意義相同，只不過履行是從債的效力、債的動(dòng)態(tài)方面而言，而清償則是從債的權(quán)利義務(wù)終止、債權(quán)的消滅的角度所說。根據(jù)給付的標(biāo)的不同，清償可分為物的清償與行為的清償。

最后，我們要理解債的概括轉(zhuǎn)移。債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，是指將債之關(guān)系的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人。繼承法第33條規(guī)定是典型的法定概括轉(zhuǎn)移，即債之關(guān)系一方當(dāng)事人死亡的，其在該債之關(guān)系中所享有的債權(quán)及所承擔(dān)的債務(wù)一并轉(zhuǎn)移給其繼承人。只不過是限定繼承，繼承人對(duì)于超出遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的債務(wù)不負(fù)清償之責(zé)。

由于我國(guó)繼承法制定于1985年，條文粗疏，缺乏相應(yīng)的制度措施，債權(quán)人如果不能積極有效的維護(hù)自身權(quán)益，繼承人是可以通過很多方法來拖延，甚至規(guī)避債務(wù)的履行。比如說，在遺產(chǎn)實(shí)際分割之前，真正的繼承人都是不確定的，繼承關(guān)系始終處于不穩(wěn)定狀態(tài)，而這種狀態(tài)如果沒有外力介入，是可以無限期持續(xù)下去的......

朱林律師 2017.04.27